江西快3

小程序&&公众号
邓州房网
资讯江西快3 邓房快讯 新房资讯 邓房快讯 租房资讯 楼市焦点 看房日记 工程进度 二手资讯 人物专访 国内楼市 优惠活动 政策法规

2019年中国的房价,真的到顶了吗?

2019-10-12 作者:房小二 来源:邓州房网 点击 评论

2014年知乎上有个问题,问2015房价怎么走。


江西快3DANGSHIFANGJIAHENGAO,SHICHANGDIMI,HEXIANZAIQINGKUANGYOUDIANXIANG。


DIXIAYIDAPIANHUIDADOUSHICHANGKONGDICHAN、QIANJINGBEIGUANDELUNDIAO。RENWEIYIXIANCHENGSHI2、3WANYIPINGDEJIAGEYIJINGYUANCHAOSHOURUSHUIPING,GAOCHUTIANJI,CHIZAOYAOBENG。



JIEGUO,BAOKUOHENDUOJINGJIXUEJIAZAINEI,DOUBUXIAOXINYUCESHIWULE。ZHONGGUOFANGCHANBUJINMEIBENG,FANERZAI2015-2017NIAN,YILUANGYANGXIANGSHANG。


江西快3RUJIN,YOUDAOLEYIGEDUODIERSHOUFANGSHICHANGLENGDAN,FANGJIAHAISHIGAOCHUTIANJIDESHIQI,HENDUOLUNDIAOYECONGGEGEJIAODULUNSHULEZHONGGUOFANGDICHANDAOTOUDEGUANDIAN。


我们不禁又开始犹豫,房价真的到顶了吗?


ZHEICIWOYEXIANLIANGJIELUN:

没有到顶,未来5年可能部分区域还有一波小行情。强二线城市空间较大,一线和环一线价格偏高,有一定空间,三四线及县城风险较大。


江西快3WOMENCONGYIXIAJIGEWEIDULAIFENXI。


需求和购买力


中国是个后发经济体,短期内想追上发达国家只有华山一条路:重点发展经济强市,战略性放弃经济弱市。


SUOYIZHONGGUODEYIERXIANCHENGSHI,HUIHESANSIXIANCHENGSHIYIJIXIANCHENGNONGCUNDECHAJUYUELAYUEDA。ZHEIZHONGCHAJUBUZHIYUJINGJI,GENGSHISHOURU、JIANSHI、SUZHI、SHENGHUOFENGFUDUDENGDENG,SUOYIWEILAISHINIAN,YIRANHUIYOUXIANGDANGDUODENIANQINGRENFEIJINGQUANLI,WANGGAONENGJICHENGSHIYUEQIAN。


用数据层面来说,就是中国的城镇化率未来从59.58%,到70%这一段。按照现在每年1个点的进度,我们大概会在2030年到达70%。


ZHEIXIERENJIANGHUIXINZENGDALIANGDEGOUFANGXUQIU,WEIYIERXIANCHENGSHITIGONGZENGLIANG。



江西快3DANTAMEN,MAIBUMAIDEQICHENGSHIDEFANGZI,YOUYUANBUYUANYIHUAGAOJIAMAINI?


DAANSHIKENDINGDE,ZHEIGEZENGLIANGHUICHIXUCUNZAI,ZHISHIXIANJIEDUANXINGQINGBUHAO,CHIBIGUANWANGZHEJUDUO。


WEISHENMEGANZHEIMESHUO?


首先是三线以下城市有房人群多。中国三四线城市套户比达到1.12(2018),至少有10%的房子可能会空置。农村自建房空置现象则更为严重。若子女在一二线城市工作,许多家庭会纠结是否卖掉三四线房产置换一二线,而非完全买不起。


江西快3RIBENSANSIXIANJIYIXIACHENGSHIKONGZHILVJIGAO,ZUIGAODESHANLIXIANYIDADAO21.3%,DALIANGRENKOUZHUJIANQIANCHU,SHOUDOUQUANRENKOUZHANDAOQUANGUODESANFENZHIYI。SUOYIWEILAIZHONGGUO,MAISANSIXIANHUOMAIXIANCHENG,ZHUANMAIYIERXIAN,YIDINGSHIDAQUSHI。


然后是中国家庭储蓄余额为71.6万亿(2018.12),房贷余额27.3万亿(2018.12),两者之比为2.62。而中国香港的这个值却为惊人的0.46(2017)。证明相比于房产泡沫严重的地区,中国人的存款还有一定被“剥削”的空间,仍有不少人有购买房产的能力。


江西快3DANGRAN,YUBEICHENGZHENHUADERENMENYOUDUOSHAOQIANZHEISHIGEMI。FANZHENGXUDUONONGCUNDIQUDESHENGYIREN,HESANSIXIANCHENGSHIQISHIYEDANWEISHUANGSHOURUJIATINGDENGDENG,DOUTINGYOUQIANDE。


当三四线和县城的房产价格开始下跌,或是一二线城市开始微涨,纠结中的城镇化刚需人民就会置换房产,出手接盘。此时的一二线市场,则又会开启缓和上涨的时代。


江西快3YIBANLAISHUO,CHENGSHITUPAIYIJIALVZHOUQIZHIHOUM1ZENGSUZHOUQI1-6GEYUE,2020NIANTUPAISHICHANGHUILVXIANHUINUAN,SUIHOUCHUANDAODAOSHANGPINFANGSHICHANG,WEILAIJINIANYIERXIANCHENGSHIFANGJIAHUOXUHAIYOUZUIHOUYIBOSHANGZHANGJIHUI。


CHULECHENGZHENHUA,HAIYOUYIXIALIANGDIANYINSUYENENGDAILAIYIDINGXUQIU:


1.ZHUFANGGAISHAN:TINGCHENANXIAOQU,XIAOMIANJIZHUFANGDENGYIXILIEGENBUSHANGSHIDAIDECHANPINHUOGONGFANG,FANGZHUDOUHUIYOUGAISHANDEXUQIU。


2.XINJIANJIATING:ZHONGGUOJIATINGHUJUNRENSHU2.99(2017),DIYU2004NIANDE3.24,QIEZAIZHUNIANJIANSHAO。LINGWAI,ZHEIGEZHIYEGAOYUDERIYINGHANMEIDE2.36。SUOYISUIZHEGUANNIANGAIBIAN,XIAOJIATING、ERRENSHIJIEHEDANSHENGUIZUHUIYUELAIYUEDUO,TONGSHIDUIYINGDEZHUFANGXUQIUSUIZHICHUXIAN。


总之,从需求端来看,中国仍处于有购买力,大量潜在城镇化人群和移民人群观望一二线房产的阶段。当横盘时间过长,或三四线房价顶不住的时候,一二线城市需求可能会出现新一轮的释放。


供给和存量


江西快3MUQIAN,JUHENGDAYANJIUYUANSHUJU,ZHONGGUOCHENGZHENZHUZHAICUNLIANGWEI276YIPING,CHENGZHENRENJUNZHUFANGJIANZHUMIANJIWEI23PING,XIANGBIFADAGUOJIAJIAOXIAO,YUANBUJIMEIGUODE67PING。


这么看存量似乎很不够,但其实不然。我们和美国的这种差距并不能短时间弥补,我国的经济实力暂时只允许用高层住宅来聚集人的城市发展模式,到人人都能住上别墅还有很长的路要走,并不代表存量不足。



NEISHIBUSHICUNLIANGGUOSHENGNI?


江西快3CONGTAOHUBILAISHUO,ZHONGGUOZHUFANGTAOSHUWEI3.11TAO,TAOHUBIWEI1.09,LVEDIYUMEIGUODE1.15HERIBENDE1.16,JIBENDADAOGONGXUHESHI,BUZHIYU“TIANMANSUOYOUZHUFANGYAO40YIRENKOU”。


所以,我们需要考虑的并不是满大街的空房没填满,而是现在的价格值不值得购置城市的一套房产。


总之,从一个大的整体来看,当前城镇房产的供需基本平衡,江西快3处于一个很多人有需求但不敢买的阶段,并非存量过剩。


人口


江西快3FANGDICHANZHANGQIKANRENKOU,YINWEIRENKOUDUIYINGZHEDUIZHUFANGDEXUQIU。


前文我们已经探讨了未来五年住房需求的增加,但这并不代表全中国住房需求的增加,因为从出生率来看,购房需求是下降的。


1940-2008,ZHONGGUOJINGLILESANCIYINGERCHAO,FENBIEZAI50NIANDAIZHONG,60NIANDAIZHONG,HE80NIANDAIMO。



根据贝壳研究院的数据,中国平均购房年龄为29.5岁,86年到90年出生的这批人,将在2015年到2020年大量释放购房需求。2020年后,全国购房需求会开始降低,购房增量逐渐减少,房价普涨时代基本宣告结束。


ZHONGGUOPINGJUNSHOUMINGWEI77SUI,SHEKEYUANYUJIDAO2027NIAN,RENKOUKAISHIJINRUFUZENGZHANG,SIWANGLVDAYUCHUSHENGLV。


YOUSHANGTUKEYIKANCHU,GANGHAOYESHIZAI2027NIAN,MEINIANQUSHIRENKOUDAYUMEINIANXINZENGMAIFANGXUQIU。50HOUYIDAIYINGERCHAOXIANGJIQUSHI,97HOUJINRUMAIFANGNIANLING。


YEJIUSHISHUO,RUGUOBASHICHANGJIANHUAYIXIA,2027NIAN-2032NIANZHEIYIDUANSHIJIAN,MEINIANQUSHI1500-1800WANREN,MEINIANXINZENGDEMAIFANGXUQIUQUEZHIYOU1300-1600WANREN,96、97HEYIHOUCHUSHENGDEREN,GENBENBUYONGMAIFANGZI,ZHIJIEZHU50HOUQUSHITENGCHULAIDEFANGZIJIUGOULE。


所以,在2027年左右,房地产可能进入一个衰退期,品质优良的旧改房也许会成为许多刚需首选。2030年,城镇化进入70%的平稳期,无论哪里的房价基本都没多少想象空间了,可能进入一个阴跌的时期。房地产红利的尾声,大概还有4-7年吧。


宏观风险


HONGGUANFENGXIANSHIXUDUOCHANGKONGFANGJIAGUANDIANDEZHUYAOLIYOU,YESHIDADUOSHUCUOWUYUCEFANGJIADEZHUYAOLUNJU。SUOYIWOMENZANQIEBATAFANGDI4BUFEN,JINGONGCANKAO。


江西快3CONG2008DAO2015,DUANDUAN7NIANJIANWOMENDEJUMINGANGGANLVFANLEYIBEI,ANZHAOGUOJIGUILV,ZHEIYANGDEGANGGANLVZENGSUSHIBIHUIDAILAIJINGJISHANGDEBUWENDING。SUOYI2016NIAN,ZHONGGUOFANGJIAHUOXUHUIDAFUHUIDIAO,YIWENDINGGANGGAN。


江西快3JIEGUO,ZHONGGUOGANGGANLVJIXUSHANGZHANG,DAOLE2019NIANZHONGYIRANDADAO55.3%,DAGAIXIANGDANGYURIBEN1987NIANDESHUIPING。




江西快3WEILAIRIBENFASHENGLESHENMESHIQINGDAJIAYEDOUZHIDAO,ANZHEIGEJIAODULAISHUOZHONGGUOYIJINGYOUDIANWEIXIANLE。


可是,中国今天的经济形势稳定,房地产市场也没有任何的恐慌性情绪和市场混乱,一切都出乎了当年的意料。


SUOYI,ZHEIZHONGHONGGUANJINGJISHUJUDEGUOJICANKAODUIBI,ZONGJIECHUDEGUOJIJINGYAN,WANGWANGHUIFAXIANBUSHIYONGYUZHONGGUO,HENBUZHONGGUOTESE。


韩国的居民杠杆率已经接近94.6%,去年GDP却仍有6%的增长,也没有出现经济上的混乱。每个国家有每个国家的节奏,中国的楼市并没有很多人所想象的那么危险。


政策


江西快3ZHENGCEZHISUOYIFANGZAIHONGGUANJINGJISHUJUZHIHOU,SHIYINWEIZHENGCEGENGJIANANYIZHUOMO。


江西快32015NIAN,NIRUGUOANZHENGCEZOU,QUPEIZHIYIXIEFANGCHAN,JUEDUIZICHANFANFAN。



KESHI,2016NIANDI,NIRUGUOJIXUANZHENGCEZOU,BASHOUSHANGDEFANGZIDOUZHUANWEIXIANJIN,NEIJIUBUSHIKUIYIDIANDIANLE。



现在,每天解读政策的文章有很多,房地产短期看政策也没有错,但最终,还是要回归到经济学最本质的供需关系。


小结


WEILAIWUNIAN,LOUSHIDEZHUXUANLVSHIWENDINGHEFENHUA。


总体稳定,但不同城市,不同区域,甚至不同产品,都会出现不同的走势。


NAYIXIANCHENGSHILAISHUO,DAJIADOUJUEDEYIXIANCHENGSHIJINGLILESANNIANDEHENGPANSHIQI,DANBEIJINGSHANGHAIFEICHANGWENDINGDETONGSHI,SHENZHENQUEZAIQIAOQIAODISHANGZHANG。



江西快3ZAI2018-2019,SHENZHENERSHOUFANGTONGBIPINGJUNZHIZHANGLE5-8%DESHIHOU,RENGYOUBUFENLOUPANYUANYUANPAOYINGDAPAN。



SUOYI,ZHONGGUODEFANGJIABINGMEIYOUDAODING,HAIYOUXUDUODIFANGCUNZAIJUDAQIANLI。ZHEIXIE“DIFANG”YEXUSHIBUTONGCHENGSHI,YEXUSHIBUTONGPIANQU。



江西快3ZAISHIDAIHEQUSHIMIANQIAN,WOMENWANGWANGHUIXIANDEMIAOXIAOERWULI。


CHENGZHENHUA、YIMINCHAOHEZHONGGUOJIZHONGFAZHANDACHENGSHIDECELVE,RANGCHENGSHIFANGCHANZAOYIBUSHIKEYITONGGUOGONGZILAIMAILAIDEDONGXI。


江西快3WOMENDEYIQIEDOUZAIBUZHIBUJUEZHONGXIANGFADAGUOJIAKAOJIN,ZHEIQIZHONGYEBAOKUODUIGAOFANGJIADEEWANTANXI。HENCANKU,DANQUEHENXIANSHI。


2025年再回来看看这篇文章,也许和现在回望2015年的感觉如此相似,一切都是那样的熟悉。


-end-
以上为正文,来自大胡子说房团队的马强壮


热门楼盘

热门二手房